¿Comprar para vivir o comprar para invertir? Qué conviene, cuándo y por qué

Has estado buscando un departamento desde hace tiempo. Has visto los anuncios. Has ido a las ferias.

Has visitado los proyectos, algunos listos para entrega; y también has recorrido por otros de 2do uso hasta que al fin encontraste una oportunidad que realmente te llamó la atención.

Te gusta. Cumple con todos los requisitos. Y estás considerando dar el paso cuando hasta que, de pronto, te surje esa pregunta que te hace pausar y volver a analizar la oferta:

¿Será esta compra una buena inversión? Para ayudarte a responderla, hemos creado esta pequeña guía a continuación.
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¿Cuáles son tus prioridades?

Es lógico: estás frente a una decisión importante y quieres obtener lo mejor por tu esfuerzo con la confianza de que rinda frutos a futuro, cuidando tu dinero.

Pero antes de continuar, es bueno saber que comprar una propiedad para vivir y comprarla como inversión son conceptos distintos, y el primer paso es conocer bien cuáles son tus prioridades porque éstas influyen directamente en lo que debes considerar para evaluar y tomar una decisión.

Por ejemplo, muchas veces mezclamos nuestros objetivos. Pensamos en que queremos vivir unos años en el departamento o inmueble que nos gustó, y luego alquilarlo. O tal vez lo vemos como una oportunidad sólo “para invertir”, pero mantenemos la idea de querer usarlo nosotros en algún momento. Y está bien, porque la flexibilidad es un factor importante. ¿Pero sabemos qué es lo que pesa más para nosotros hoy?

Porque un departamento puede ser al mismo tiempo una excelente inversión y no necesariamente la mejor compra para tu vida diaria. O al revés, y ser exactamente lo que necesitas para tu vida, pero no para obtener el mayor retorno como inversión.

Por eso, sugerimos una manera rápida para ordenarte y priorizar:

• Si tu búsqueda está motivada porque quieres mudarte o dejar de alquilar, tus prioridades están en modo vivienda.
• En cambio, si lo primero que piensas cuando ves un departamento es “cuánto me podría generar en renta” o “en cuánto se valorizará” porque no necesitas cambiar tu situación actual en casa, lo más probable que estés en modo inversión.

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Modo Vivienda: cuando compras para vivir

Si estás pensando en un departamento o propiedad como tu futuro hogar primero, la prioridad es tu calidad de vida.

Cuando compras para vivir, lo más importante es que el departamento o propiedad se ajuste a lo que necesitas y buscas para tu día a día. Y tu decisión responderá a preguntas como:

• ¿Qué tan bien ubicado está para tu vida diaria?
• ¿Queda cerca de tu trabajo, colegios, institutos y otras necesidades de transporte; o vas a pasar horas en el tráfico?
• ¿La zona tiene todo lo que necesitas: supermercados, parques, cafés, entretenimiento?
• ¿Cuándo quieres o necesitas mudarte?
• ¿Cuánto pagarás al mes? ¿Cómo afecta tu presupuesto mensual?
• ¿Te gusta y te imaginas tomando tu café cada mañana ahí mirando por la ventana?
• Se acomoda a tus planes futuros?

Cuando estás en modo vivienda, la evaluación de tu compra se mide en criterios personales además de racionales o netamente económicos.

Por ejemplo, como las horas de sueño que recuperarás al no tener que moverte tanto por la ciudad. El tener espacios cercanos o propios seguros para pasar momentos de calidad con tu familia o seres queridos. O tener la tranqulidad de estar en un lugar que sientes tuyo y que se ajusta a tu flujo diario. Y claro, es verdad que también estás construyendo tu patrimonio, pero cuando compras para vivir, ese es un beneficio adicional.

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¿Qué conviene: proyectos en preventa, construcción o departamentos terminados?

Al pensar en oportunidades para vivienda, esto depende de si necesitas el bien hoy, o podrías esperar a cambio de lograr mejores condiciones:

• Un departamento terminado suele convenir si quieres resolver rápido, sin esperar. Puedes visitarlo, recorrerlo, ver la luz, los espacios, los acabados, el edificio y la zona. Decides sobre concreto (literalmente), y puedes mudarte con mayor velocidad. Sin embargo, debes considerar que los precios suelen ser mayores a los departamentos en construcción o preventa; y pueden estar sujetos a tasas, tributos e intermediarios.
• Un departamento en preventa o construcción puede convenir si puedes esperar y quieres planificar. Por lo general, las inmobiliarias ofrecen mejores precios y condiciones de entrada. Serás el primer dueño del bien, con acabados nuevos. Pero debes recordar las condiciones detalladas en el cronograma del proyecto y momento de entrega, los costos y tu presupuesto durante el tiempo de espera: ¿seguirás pagando alquiler? ¿debes pagar hipoteca antes de la entrega? Todo depende de tus necesidades específicas.

Además, recuerda analizar bien el departamento, pero también el edificio y la zona. En vivienda, detalles como ascensores, presión de agua, ventilación, ruido y accesos pesan más de lo que uno cree. Por eso, cuando el proyecto está terminado, tienes más elementos físicos para constatar y evaluar. En cambio, en preventa o construcción; revisa bien los planos a detalle, las memorias de acabados, diseño, compromisos de entrega, y el entorno del proyecto.

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Modo Inversión: prioridad a la renta y plusvalía

Cuando compras para invertir, tus prioridades son muy distintas a las del modo vivienda. Como inversión, ese departamento o propiedad tiene que “trabajar” para ti: producir una renta mensual a modo de alquiler y/o una ganancia por revalorización o apreciación.

Por eso, en el modo inversión la lógica cambia. Si te gusta el vecindario o si la vista te parece espectacular pierde relevancia. Lo que importa si es, si alguien más va a querer vivir en el bien o utilizarlo (es decir, la demanda), y cuánto pagaría por eso.

Cuando estás en modo inversión, tus criterios de evaluación son otros como:

• ubicación estratégica para determinar la demanda (cerca de universidades, centros comerciales, zonas empresariales),
• el potencial de revalorización del sector,
• la demanda de alquileres en la zona,
• características que atraigan a inquilinos (estacionamiento, seguridad, áreas comunes),
• la proyección de ocupancia del bien (el tiempo en el que el bien está alquilado y produciendo ingresos),
• la facilidad con la que puedas colocar el bien a futuro (venderlo)
• y que tenga costos de mantenimiento que no se coman tus ganancias

Por ejemplo, ese departamento chiquito en un piso alto y sin ascensor que descartaste porque no parecía práctico para ti podría ser perfecto para alquilar a estudiantes. Y ese penthouse con vista increíble con el que sueñas, más bien, podría ser un dolor de cabeza como inversión si los gastos comunes son altísimos y la demanda de alquiler en un nicho pequeño. Tu pensamiento aquí debe ser, primero, comercial.

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Entre actuales y futuros

Una pregunta frecuente al evaluar departamentos como inversión convenie buscar proyectos en desarrollo (futuros) o bienes terminados y/o de 2^do uso . Y como suele ocurrir, la respuesta es: depende.

Los departamentos en desarrollo – y sobre todo los que están en pre-venta – son útiles para cuando quieres ganar con la valorización del bien luego de la construcción. En concreto: puedes aprovechar un mejor precio de entrada y ganar con la diferencia en el precio de venta posterior, luego de un plazo determinado durante el que, además, puedes alquilarlo. Sin embargo, recuerda que no habrá rentas hasta que el bien no exista, por lo que estas oportunidades convienen cuando hay horizontes a mediano o largo plazo.

Los departamentos terminados y/o de 2^do uso, en cambio, ya existen. Puedes trabajar con ellos en menos tiempo para lograr tus objetivos de alquiler o venta desde un inicio, sin esperas. Y porque son reales, puedes verlos y evaluarlos tal como son – por ejemplo, en el edificio en el que están; si este cuenta con áreas comunes y qué tan atractivas son, cuáles son sus costos de mantenimiento, si está independizado, y qué tan “rentable” se siente el producto o qué tan listo está para empezar a rendir resultados.

Y en cualquiera de los dos, es recomendable; primero, tener claro el costo de dejarlo listo (equipamiento básico, gastos de implementación, mantenimiento) en tus proyecciones; y segundo, asegurarte que el bien sea “fácil de colocar” con formatos que el mercado siempre pide, como espacios bien distribuidos, buena ubicación, y un edificio bien mantenido.

Así, para recordar:

• Si tu prioridad es mudarte pronto y/o decidir con lo que ves, tal vez te convenga un bien terminado
• Si puedes esperar, asumir costos, y apuestas por la valorización del bien en el tiempo, puede calzar mejor un bien en preventa
• Si buscas ingresos pronto, un bien terminado puede aportarlos
• Si buscas ganar por la diferencia en valor en el tiempo y tienes el respaldo financiero para esperar, puede ser mejor una preventa para ti
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¿Y si quiero ambas cosas?

Por el compromiso que implica, todos queremos que nuestra casa sea también una excelente inversión. Y está bien buscar el balance, pero es necesario recordar que alcanzarlo puede implicar ciertas concesiones.

Por ejemplo, si compras pensando 70% en vivir y 30% en invertir, es posible que quieras un departamento en la zona que más te gusta, aunque no sea en el lugar con mayor proyección futura. Y está perfecto, siempre y cuando probablemente descubrirás en unos que en algunos, otros sectores se revalorizaron más.

En cambio, si piensas que puedes ir 50-50 entre inversión y vivienda, es posible que apuestes por una zona que no sea tu ubicación ideal actual, pero que tenga potencial futuro y te de la comodidad que buscas mientras el área se desarrolla y aprecia. El peso, criterios y decisión, son tuyos.

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Un consejo final

Toda compra inmobiliaria es, en alguna medida, una inversión en tu futuro. La diferencia está en qué tipo de retorno buscas: ¿calidad de vida o rentabilidad financiera?

No es una decisión de “mejor o peor”. Es una decisión de “qué se ajusta a tu plan”. Porque el mejor departamento para ti es el que se alinea mejor con tus prioridades reales actuales. Y en la decisión que tomes, estás dando un paso hacia construir tu patrimonio.